Regularizar una ampliación: la Ley del Mono y el camino ante la DOM

Que la municipalidad no la recibió. Los metros están construidos y se usan todos los días, pero no figuran en el permiso de edificación ni en la recepción final, y por lo tanto tampoco en la superficie que el Servicio de Impuestos Internos tiene registrada.

Mientras nadie pregunte, no pasa nada. El problema aparece el día que se vende, se hipoteca o se hereda: los metros que no están recibidos no se tasan, porque para el banco no existen. También la Dirección de Obras puede observar una construcción sin permiso.

Se le dice así a la Ley 20.898, publicada el 4 de febrero de 2016, que estableció un procedimiento simplificado para regularizar viviendas de autoconstrucción. Su gracia es que permite obtener el permiso de edificación y la recepción definitiva en un solo trámite, en vez de dos.

El plazo para acogerse corre hasta el 31 de diciembre de 2027.

Pero tiene topes, y son más bajos de lo que suele decirse por ahí. Para acogerse al Título I, la vivienda debe cumplir todo esto:

• Haber sido construida antes del 4 de febrero de 2016.
• Tener un avalúo fiscal de hasta 1.000 UF.
• Tener una superficie edificada que no exceda los 90 m².
• No estar en área de riesgo o protección, en terreno declarado de utilidad pública ni en bien nacional de uso público.
• No tener reclamaciones escritas pendientes ante la Dirección de Obras ni ante el juzgado de policía local.
• Cumplir las normas de habitabilidad, estabilidad y seguridad contra incendios que la propia ley detalla, y las de las instalaciones de electricidad, agua, alcantarillado y gas.

Los topes de avalúo y de superficie se pueden superar solo cuando la vivienda recibió un subsidio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo para mejorarla o ampliarla.

Por el avalúo. Mil UF son del orden de cuarenta millones de pesos, y ese es el avalúo fiscal del inmueble completo, no de la ampliación. Una casa en Las Condes, Vitacura, Lo Barnechea o Colina está muy por encima de esa cifra, y en superficie casi siempre pasa también los 90 m².

Conviene saberlo antes de armarse expectativas: la Ley del Mono se escribió para viviendas de autoconstrucción, y ese no suele ser el caso de las casas que remodelamos. Hay un Título II para microempresas inofensivas y equipamiento social, con otros topes, que tampoco corresponde a una vivienda.

Si tu caso sí califica, es el camino más corto y vale la pena tomarlo antes de que se acabe el plazo.

Es el procedimiento común. Se presenta la ampliación ante la Dirección de Obras Municipales de la comuna como lo que es —superficie construida que hay que aprobar— y se tramita su permiso de edificación y después su recepción final.

Lo que normalmente hay que reunir:

• El expediente de lo que la casa tiene aprobado hoy: permiso original, planos y recepción final.
• El levantamiento de lo construido, dibujado como está, no como se pensó.
• El proyecto de arquitectura firmado por un arquitecto, con la ampliación incorporada al conjunto.
• Los certificados de las instalaciones que correspondan.
• El pago de los derechos municipales, que se calculan sobre el presupuesto de la obra.

El plazo depende de la comuna y de cuán completo entre el expediente. La Dirección de Obras puede hacer observaciones, y responderlas bien la primera vez es lo que separa un trámite de dos meses de uno de seis.

Una ampliación que se proyecta con permiso desde el principio no necesita regularizarse después: nace aprobada. El permiso se tramita antes de levantar el primer muro y la recepción final se pide al terminar.

Sale más barato y más rápido que construir primero y arreglar después, porque no hay que demostrar nada ni rehacer lo que quedó fuera de norma.

Revisamos en la visita técnica qué tiene aprobado la propiedad y qué no, y te decimos cuál de los dos caminos te corresponde antes de cobrarte nada. Si la obra la hacemos nosotros, el permiso lo tramitamos como parte del proyecto.

La visita técnica no tiene costo.